買房稅費總整理：契稅、印花稅、仲介費一次算清楚
買房要繳哪些稅？契稅、印花稅、仲介費、代書費完整整理，附1,000萬房子費用試算表。
重點摘要
買房除了房價本身，還有一筆容易被忽略的「隱形費用」——契稅、印花稅、登記規費、仲介費、代書費等，合計可能佔房屋總價的 3%–8%。本文整理買方與賣方各需負擔的稅費，並以 1,000 萬的房子為例，逐項試算實際需要準備多少現金。
許多首購族在設定購屋預算時，只計算了頭期款和貸款月付金，卻忘記準備買房過程中的各項稅費與手續費。等到簽約時才發現戶頭不夠用，往往陷入資金周轉的窘境。
根據財政部資料，台灣不動產交易涉及的稅種超過六種，加上各項規費與服務費，整體附加成本相當可觀。了解這些費用的計算方式，也有助於在議價時更精確地評估總負擔。
建議搭配 首購族完整攻略 與 買房流程步驟 一起閱讀，了解每筆費用發生在哪個購屋階段。
買房要繳哪些稅費？概覽
買房涉及的費用可分為三大類：
- 買方應繳稅費：契稅、印花稅、登記規費，以及持有後的房屋稅與地價稅
- 賣方應繳稅費：土地增值稅、財產交易所得稅（或房地合一稅），是賣方的主要稅負
- 交易過程中的其他費用：仲介費、代書費、銀行手續費、火災保險費等
以下逐一說明各項費用的計算方式與注意事項。
買方需繳的稅費
| 稅費項目 | 計算基礎 | 稅率 | 備注 |
|---|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值 | 6% | 買賣申報移轉時繳納，為最主要的買方稅費 |
| 印花稅 | 買賣合約金額 | 0.1% | 針對買賣契約書課徵，金額相對較小 |
| 登記規費 | 申報地價 + 房屋評定現值 | 1‰（千分之一） | 辦理產權移轉登記時繳納，含土地及建物 |
| 房屋稅 | 房屋評定現值 | 1.2%–3.6%（自住 1.2%） | 每年 5 月繳納，以交屋日按比例分攤 |
| 地價稅 | 公告地價 | 自用 2‰，一般 10‰–55‰ | 每年 11 月繳納，以交屋日按比例分攤 |
契稅：最重要的買方稅負
契稅是買房時最主要的一筆稅費，但很多人不知道，契稅的計算基礎是「房屋評定現值」，而非買賣成交價格。房屋評定現值通常遠低於市價（約為市價的 10%–30%），因此實際繳納的契稅金額比想像中少。
例如：成交價 1,000 萬的房子，若房屋評定現值為 80 萬，則契稅 = 80 萬 × 6% = NT$4.8 萬。
契稅申報期限為完成產權移轉登記後 30 天內，由地政士代為辦理申報。
印花稅：小額但不能忽略
印花稅依據《印花稅法》規定，買賣不動產的合約書應按成交金額的 0.1% 貼用印花稅票或繳納。以 1,000 萬成交為例，印花稅為 NT$10,000。通常由代書一併辦理。
登記規費：地政規費合計
辦理產權移轉登記（過戶）時，需向地政事務所繳納規費，計算方式為：
- 土地登記費 = 申報地價 × 持分面積 × 1‰
- 建物登記費 = 房屋評定現值 × 1‰
- 另有書狀費（每張 NT$80）等雜項費用
房屋稅與地價稅：持有期間的年度稅
完成購屋後，每年需繳納房屋稅（5 月）與地價稅（11 月）。自用住宅適用最低稅率：
- 房屋稅（自用）：評定現值 × 1.2%（各縣市略有差異）
- 地價稅（自用）：公告地價 × 持分面積 × 2‰
欲享有自用住宅優惠稅率，需於地政事務所完成地址遷入，且名下無其他自用住宅。
賣方需繳的稅費
雖然這些是賣方的稅負，但在議價時，賣方的稅費壓力會影響其底線，了解賣方稅費有助於談判。
| 稅費項目 | 計算基礎 | 稅率 | 備注 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 土地漲價總數額（公告現值差額） | 20%–40%（自用一生一次 10%） | 針對土地增值課徵，非房屋部分 |
| 財產交易所得稅 | 財產交易所得（舊制，2016 年前取得） | 綜合所得稅率（5%–40%） | 適用 2016 年前取得的房屋，依設算所得課徵 |
| 房地合一稅 | 房地售價 - 成本 - 費用 - 土增稅 | 15%–45%（依持有年限） | 適用 2016 年 1 月 1 日後取得的房地 |
土地增值稅詳解
土地增值稅是台灣不動產交易中金額最大的稅種之一，由賣方於過戶前申報繳納。計算基礎為本次出售的公告現值與上次移轉時的公告現值之差額。
稅率依漲價倍數分三級：
- 漲價未超過原地價 100%：稅率 20%
- 漲價超過 100% 至 200%：超過部分稅率 30%
- 漲價超過 200%：超過部分稅率 40%
- 自用住宅一生一次優惠：稅率 10%，可大幅降低賣方稅負
房地合一稅：2016 年後的新制
2016 年 1 月 1 日後取得的房地，出售時適用房地合一稅（實價課稅）。稅率依持有年限遞減，持有越久稅率越低：
- 持有 2 年以內：45%
- 持有 2–5 年：35%
- 持有 5–10 年：20%
- 持有 10 年以上：15%
- 自用住宅（設籍滿 6 年）：獲利 400 萬以內免稅，超過部分稅率 10%
詳細計算方式可至國稅局網站使用試算工具，或諮詢稅務代理人。
其他費用：仲介費、代書費、銀行手續費與保險
| 費用項目 | 負擔方 | 金額估算 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 仲介服務費 | 買方 + 賣方 | 買方 1%–2%，賣方 3%–4% | 依各仲介公司規定，可議價 |
| 代書費（地政士費） | 買賣雙方協議 | NT$8,000–20,000 | 含過戶、設定抵押、申報契稅等服務 |
| 銀行貸款手續費 | 買方 | NT$5,000–15,000（依銀行） | 包含鑑估費、開辦費，部分銀行免收 |
| 火災保險費 | 買方（貸款必備） | NT$3,000–8,000/年 | 銀行核貸通常要求投保，含地震基本保險 |
| 搬家費用 | 買方 | NT$10,000–50,000+ | 依搬運距離與物品量而定 |
仲介費可以議價嗎？
根據Money101的報導，仲介費雖然各公司有自訂收費標準，但實際上具有相當的議價空間，尤其是在成交金額較大、或同時買賣（客戶有更高貢獻度）的情況下。買方可嘗試在簽委託書前議定服務費率，通常降個 0.5% 並非難事。
1,000 萬房子完整費用試算表
以台北近郊成交價 1,000 萬的中古屋為例（屋齡 20 年，含車位），以下為買方需要準備的完整費用試算：
| 費用項目 | 計算說明 | 金額（估算） |
|---|---|---|
| 頭期款（貸款 7 成） | 1,000 萬 × 30% | NT$3,000,000 |
| 契稅 | 房屋評定現值約 80 萬 × 6% | NT$48,000 |
| 印花稅 | 1,000 萬 × 0.1% | NT$10,000 |
| 登記規費 | 土地 + 建物評定值合計約 200 萬 × 1‰ | NT$2,000 |
| 仲介費（買方） | 1,000 萬 × 1% | NT$100,000 |
| 代書費 | （含過戶、設定抵押） | NT$12,000 |
| 銀行手續費 | （含鑑估費、開辦費） | NT$8,000 |
| 火災地震保險 | （首年） | NT$5,000 |
| 搬家費用 | （依實際情況） | NT$20,000 |
| 附加費用小計 | NT$205,000 | |
| 總計需準備現金 | 頭期款 + 附加費用 | NT$3,205,000 |
注意：上表未含裝修費用。若為老屋翻修，裝修費用可能再增加 NT$50–150 萬不等。建議使用 購屋預算規劃工具 依照個人情況試算，亦可參考 頭期款準備指南 了解如何有效規劃購屋資金。
如何節省買房費用
技巧 1：選擇收費合理的仲介並主動議價
仲介費是買房附加費用中金額最大的一筆，也是最具議價空間的項目。建議在委託看房前，即主動詢問服務費率，並比較不同仲介公司的收費。部分房仲平台或新創公司（如線上仲介）提供較低費率，但服務內容可能有所不同，應仔細評估。此外，若同一位仲介同時代理買賣雙方（雙方委託），有時可爭取到費率優惠。
技巧 2：自行選擇代書，避免多收費
不一定要使用仲介推薦的代書，自行委請熟識或評價良好的地政士，往往可以取得更透明合理的收費，且代書只效忠於委託方（即你），可以更積極地協助保護你的權益。可透過地政士公會查詢各地合法執業的地政士名單。
技巧 3：善用自用住宅稅率優惠，降低持有稅負
完成購屋後，儘快將戶籍遷入新址，並向稅務機關申請自用住宅稅率，可使房屋稅從 1.5%–3.6% 降至 1.2%，地價稅從最高 55‰ 降至 2‰，長期節稅效果相當顯著。特別是地價稅，每年 9 月 22 日前完成申請，即可適用當年度自用稅率，切勿錯過申請期限。
買房稅費常見問題 FAQ
契稅是依成交價計算，還是依評定現值計算？
契稅是以房屋評定現值為計算基礎，而非買賣成交價格。房屋評定現值是政府依建材、屋齡、地段等因素評定的價值，通常遠低於市場成交價（約為市價的 10%–30%）。因此，即使是高價物件，契稅的實際金額也相對有限。契稅計算與申報由地政士代為辦理，買方毋須自行計算，但可要求代書事先說明金額。
土地增值稅一定由賣方負擔嗎？
依土地稅法規定，土地增值稅的法定納稅義務人為土地出賣方（賣方），但買賣雙方可在合約中自行約定由買方代為繳納（即「買方代付土增稅」）。這種情形在市場熱絡、賣方強勢時較為常見，實質上等於買方額外承擔了一筆費用，在評估總成本時應特別留意。建議在議價時確認土增稅由哪方負擔，並以此為談判籌碼。
買房後什麼時候開始繳房屋稅和地價稅？
房屋稅與地價稅均以持有日期按比例計算。完成過戶後，稅務機關會依產權移轉日期計算當年度應分攤的稅額：交屋日前由賣方負擔，交屋日起由買方負擔，通常在交屋時由買賣雙方結算清楚。第一次完整繳納房屋稅，是在隔年 5 月（房屋稅）和 11 月（地價稅）。自用住宅稅率的申請，建議在購屋後立即辦理，不要等到稅單寄來才補申請。