裝潢費用可以抵稅嗎？2026報稅規定與節稅技巧

裝潢費用在特定條件下可以抵稅：自用住宅出售時，裝修費用可列入「房屋取得成本」，減少房地合一稅的課稅所得。關鍵條件是必須保留完整發票、合約書、匯款紀錄。但如果是出租房屋，裝潢費用則可在租金收入中列為「必要費用」逐年攤提折舊。本文釐清2026年最新規定。

裝潢費用抵稅的兩種情境

裝潢費用能否抵稅，取決於你的房屋用途：自住出售或出租。兩種情境的適用規則完全不同：

情境	抵稅方式	適用稅目	條件
自住後出售	列入「取得成本」或「改良費用」	房地合一稅	持有期間的裝修，有完整發票
出租房屋	列為「必要費用」逐年折舊	綜合所得稅（租賃所得）	攤提年限依耐用年限表
營業用（公司）	資本化後逐年折舊攤提	營利事業所得稅	依固定資產耐用年限（一般5-10年）

自住出售：如何用裝潢費用減少房地合一稅？

當你出售自用住宅時，房地合一稅的計算方式是：售價 - 取得成本 - 相關費用 = 課稅所得。裝潢費用可以列入「取得成本」中的改良費用，直接減少你的課稅所得。

哪些裝潢費用可以認列？

• 可認列：固定附著於房屋的裝修（天花板、地板、廚具、衛浴設備、系統櫃、水電管線、防水工程）
• 不可認列：可移動的家具家電（沙發、冰箱、洗衣機、窗簾），因為這些不算「固定附著」

必備文件（缺一不可）

1. 統一發票或收據：買受人必須是房屋所有權人本人，品名需明確標示工程項目
2. 工程合約書：載明施工地址、工程項目、總金額
3. 付款證明：銀行匯款紀錄或支票影本（現金支付較難舉證）
4. 施工前後照片：佐證確實有進行裝修（非必要但有利舉證）

最常見的錯誤是沒有保留發票。很多人為了省5%營業稅而選擇「不開發票」，結果出售房屋時無法列報裝修成本，反而多繳更多的房地合一稅（稅率15-45%）。以裝潢花費200萬為例，不開發票「省了」10萬營業稅，但出售時多繳的房地合一稅可能高達NT$30-90萬。

出租房屋：裝潢費用如何攤提？

如果你的房屋是出租用途，裝潢費用可以在租金收入中列為「必要費用」，逐年折舊攤提。根據中小企業財會諮詢服務網的說明：

• 攤提年限：一般裝修按5-10年攤提（依固定資產耐用年限表）
• 計算方式：裝修總費用 ÷ 攤提年限 = 每年可扣除金額
• 舉例：200萬裝潢費，以10年攤提，每年可從租金收入中扣除NT$20萬

不建議為了節稅而過度膨脹裝潢費用——國稅局會對金額過高的報列進行查核，要求提供完整的工程合約和發票佐證。

2026年新規定需注意

• 房地合一稅2.0：持有2年內出售稅率45%、2-5年35%、5-10年20%、10年以上15%。持有越久，裝潢費用抵稅的效益越低（因為稅率本身就低）
• 自住免稅額：自住滿6年且設籍，出售獲利400萬以內免稅、超過部分稅率10%。如果你的獲利在400萬以內，裝潢費用列不列都不影響
• 發票時效：保留到出售房屋後報稅完成為止（可能長達10-20年），建議掃描電子備份

裝潢費用抵稅常見問題

沒有發票還能抵稅嗎？

幾乎不行。國稅局認定改良費用需要「合法憑證」佐證。沒有發票的話，只能嘗試提出銀行匯款紀錄+合約書作為替代證明，但被接受的機率很低。結論：裝潢時一定要開發票。

DIY裝潢的材料費可以抵稅嗎？

自行購買的建材（磁磚、油漆、地板）如果有發票，且品名清楚標示為裝修用途，理論上可以列報。但需要搭配施工照片等佐證，證明確實用於該房屋。

裝潢費用要列在哪一年的報稅？

自住出售的情況，是在出售當年度申報房地合一稅時一次列報（不是裝修當年）。出租攤提的情況，則從裝修完成當年開始，逐年在租賃所得中扣除。

裝潢費用只是省稅的一環——更重要的是做好裝潢預算規劃，在合理預算內完成裝修。完整費用行情請參考2026裝潢費用攻略。老屋翻新的各工程項目費用明細，請看老屋翻新價格全解析。

---

參考資料

• 中小企業財會諮詢服務網 — 裝潢費用會計處理
• 全國法規資料庫 — 所得稅法相關規定
• 財政部稅務入口網 — 房地合一稅申報須知